ФГИС «Зерно»: порядок и возможности оформления прав на земли сельхозназначения

ЕФИС ЗСН является единой федеральной информационной системой о землях сельскохозяйственного назначения, предназначенная для обеспечения актуальными и достоверными сведениями о таких землях, включая данные об их местоположении, состоянии и фактическом использовании.

Данные из ЕФИС ЗСН интегрируются во ФГИС «Зерно».

С 2024 года стала невозможной регистрация партий зерна во ФГИС «Зерно» без указания географического положения земельных участков, с которых собирается урожай. У специалистов, которые настраивают эту систему для работы с сельхозпроизводителями стали все чаще появляться вопросы по кадастровому учету и принадлежности земельных участков.

Своим опытом работы во ФГИС «Зерно» и возможностями оформления прав на земли сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями ФГИС «Зерно» и изменениями законодательства в 2025 году поделился Сергей Александрович Яшков, эксперт по земельным вопросам, управляющий юридической компании «Областной земельный фонд», которая имеет 20-тилетний опыт по оформлению земель в Новосибирской области.

1. Место выращивания партии зерна (субъект Российской Федерации, муниципальное образование).
2. Площадь земельного участка или его части (поля), с которой собран урожай зерна, в гектарах.
3. Сведения о виде вещного права на земельный участок или его часть (поле), с которого собран урожай зерна.
4. Вид сельскохозяйственной культуры.
5. Масса зерна (нетто в килограммах), произведенного в день уборки урожая.
6. Место хранения зерна (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, адрес (при наличии).

* п. п. «а» п. 32 Постановления Правительства РФ от 9 октября 2021 года № 1722

Порядок проведения анализа земель в границах муниципального образования:

1. Изучение проекта перераспределения.
2. Запрос и анализ материалов из Кадастровой палаты.
3. Запрос и анализ материалов из Росреестра.
4. Подготовка и утверждение схемы земельного участка.
5. Подготовка межевого плана.
6. Подача заявления в Управление Росреестра о постановке на кадастровый учет и регистрации права на земельный участок.

1. Импортозамещение
   Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 № 629 (ред. от 02.02.2024)
   
   Преимущества
   Юридическим лицам без проведения торгов, отсутствует ограничение по площади и количеству земельных участков.
   
   Недостатки
   Подготовка большого объема документов и долгосрочность приема решения государственным органом, сумма инвестиционного проекта не менее 25 млн рублей (Постановление Правительства Новосибирской области от 05.09.2023 года № 414-п.
2. Господдержка
   п. 8 ст. 10 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
   
   Преимущества
   Юридическим лицам без проведения торгов, отсутствует ограничение по площади и количеству земельных участков.
   
   Недостатки
   В случае подачи двух и более заявлений – участок предоставляется на торгах (ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).
   
   Особенность
   Требуется соглашение с Министерством сельского хозяйства Новосибирской области о предоставлении субсидии производителям зерновых культур.
    
3. Для ведения КФХ
   п. п. 12 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 10.1. Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
   
   Преимущества
   Без проведения торгов, без ограничения количества участков.
   
   Недостатки
   Ограничение по площади – 300 га, не предоставляется юридическим лицам.
   
   Особенность
   Участок предоставляется гражданину или КФХ, подавшему заявление раньше других.

Не все знают о том, что на данный момент предоставляется возможность сельхозорганизациям арендовать земельные участки без участия в торгах. Одним из них является Постановление Правительства РФ № 629 от 09.04.2022 года «Об особенности регулирования земельных отношений РФ 22-24 годах». А также в случаях установления льготной арендной платы по договору аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности в размере такой платы.

Если сельхозорганизация занимается выпуском или производством продукции, которая называется «для обеспечения импортозамещения», в этом случае предоставляются льготы по приобретению земельного участка. В первую очередь вы приобретаете земельный участок без проведения торгов, и второе, вы этот земельный участок приобретаете на льготных основаниях.

Перечень продукции, которая входит в категорию импортозамещения, обозначена в распоряжении Правительства Новосибирской области № 511-рп «Об утверждении перечня продукции необходимой для обеспечения импортозамещения в условиях введения ограничительных мер со стороны иностранных государств и международных организаций.

Единственное ограничение, это то, что постановлением правительства Новосибирской области №414-п от 05.09.20223 года «О порядке определения соответствия инвестиционных проектов с целью осуществления деятельности по производству продукции», введена обязательность предоставления проектов по использованию этого земельного участка и ограничения по суммам. По предоставлении инвестиционный проект должен содержать не менее 25 млн руб. при работе на землях в муниципальных образованиях. При этом в городе это от 100 млн рублей.

Патронирует этот вопрос Министерство экономического развития. Проект предоставляется также в это учреждение. В этом случае вы имеете право получить земельный участок без долгосрочных торгов.

Второй вариант, который встречается – это установленный сейчас статьей 10 «Закона об обороте земель сельхозназначения, предоставлении гражданам, юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков и земель сельхозназначения, находящихся в государственной собственности». Согласно этой статье земельные участки из земель сельхозназначения в государственной муниципальной собственности предоставляются в аренду на срок до 5 лет сельскохозяйственным организациям, получающим государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства.

Также постановлением правительства Новосибирской области 37-п в государственной программе Новосибирской области «о развитии сельского хозяйства и регулировании рынка сельхозпродукции» установлен порядок финансирования мероприятий, предусмотренных государственной программой развития сельского хозяйства.

Простыми словами, сельхозпроизводители заключают соглашение с Министерством сельского хозяйства Новосибирской области о государственной поддержке. Данное соглашение является основанием для получения на льготных основаниях без проведения торгов земельного участка для его использования.

Иногда возникают вопросы, когда земельные участки формируются в счет невостребованных земельных долей муниципальными образованиями. Дальше они должны предоставляться сельхозорганизациям, которые используют эти земельные участки на льготных основаниях.

Сторонние организации – гражданин или крестьянско-фермерские хозяйства, увидев этот земельный участок, подают заявление на его предоставление на вышеупомянутых основаниях. И возникает дилемма у муниципальных образований, кому он должен отдать участок: сельхозорганизации, которая использует этот земельный участок, или ИП и КФХ, который подал заявление на предоставление этого земельного участка на льготных основаниях.

Здесь закон гласит, что земельные участки, сформированные в счет земельных долей, принадлежащих муниципальному образованию, в первую очередь предоставляются сельхозорганизациям, использующим этот земельный участок, а уже после того как истечет шестимесячный срок и не объявится претендент и сельхозорганизация, использующая этот земельный участок, он предоставляется по остальным основаниям.

Есть постановление Верховного суда об определении критериев использования земельного участка. Оно подразделяется на две части. Первое – это договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу закона об обороте земель сельхозназначения. Когда в 90-е годы сельхозорганизации автоматически переходили из колхозов в АОЗТ, ЗАО и так далее, имели место договоры аренды земельных долей. И дальше автоматически этот земельный участок продолжают использовать.

Второе – в случае если сельхозорганизация просто обрабатывает этот земельный участок, но не является правопреемником тех самых колхозов, совхозов, то документами основания является следующие пункты. Ежегодная подача отчетной документации в администрацию района, в которой указываете земельные участки, которые вы обрабатываете.

В Тагучинском районе, например, ведут карт-материал обрабатываемых полей. Исходный участок может составлять полторы тысячи гектаров, из них вы используете 300 га. Так вот они обозначают место, которое обрабатывают, потом в случае, если земельный участок будет выделен в этом месте, то это будет являться подтверждением.

Справка района. Если администрация района выдает справку о том, что указанная организация использует данный участок с указанного года и подает отчетную документацию, то в принципе это является документом основания для предоставления в муниципальные образования, что вы сельхозорганизация, использующая этот земельный участок.

Кроме того, «дружите» с сельсоветами. Каждое муниципальное образование в первую очередь отвечает за пожаробезопасность и соответственно им надо избежать санкций со стороны надзорных органов о том, что они осуществляют надзор, в том числе и за земельными участками. И в этом случае мы практикуем следующее.

Муниципальное образование, знающее сельхозорганизацию, использующую этот земельный участок, обращается с заявлением к руководителю о том, что в целях недопущения пожароопасных ситуаций, деградации земель просим вас в таком-то году произвести обработку данного земельного участка. В каком виде будет производиться обработка не принципиально.

Будете ли вы просто вспахивать, чтобы там не рос сорняк или будете выращивать культуры. В ответ сельхозпроизводитель пишет, что ваше обращение принято, но просим вас зафиксировать на схеме расположение земельных участков, которые будут обработаны нашей сельхозорганизацией. Это тоже является документом.

А дальше в постановлении Верховного суда говорится, что вы можете предоставлять листы трактористов-машинистов об обработке земель в определенный период, любой документ подтверждающий использование этого участка.

Зачастую мы сталкиваемся с тем, что на данных земельных участках находится несколько организаций, которые используют участок. Здесь лучше договариваться сразу, потому что в случае если поступает два заявления от сельхозорганизаций, использующих этот земельный участок, то в этом случае земельный участок предоставляется не на торгах, а предоставляется в общую долевую собственность этим сельхозорганизациям.

А как вы потом внутри будете его делить непонятно. Здесь зачастую сельхозорганизации не дружат друг с другом. Единственное, что практика судов сейчас установила, что сельхозпроизводителю необходимо доказать, что он использовал именно этот земельный участок. Но опять же, не все суды подходят к этому вопросу однозначно, поэтому все происходит на усмотрение суда.

Достаточно ли схемы кадастрового инженера, завизированного сельсоветом? Как выглядит эта схема?

В исходных земельных участках отсутствует земельная площадь для выделения земельных долей, что делать? Фактически земли есть, есть где работать, а по данным госреестра свободной площади нет.

Что делать с земельными участками, которые сейчас уже сформированы и заключены договоры аренды, но договоры аренды истекают, и идет убытие дольщиков, так как они уже умерли и не понятно как с ними дальше перезаключить договоры?

Также законодательство сейчас предусматривает, что общее собрание может выбрать уполномоченное лицо, которое действует от имени дольщиков, от имени арендодателей без доверенности. Так вот, воспользуйтесь случаем те, у кого договоры аренды заканчиваются, введите это уполномоченное лицо.

Уполномоченное лицо имеет право без доверенности заключать дополнительное соглашение с вами об аренде этих земельных участков. Дополнительные соглашения могут подразумевать изменения размера арендной платы, устанавливать сроки и прочее.

Организатором собрания всегда является сельсовет. Заявителями являются или сельхозорганизации, которые используют этот земельный участок, или дольщик. Сельсовет при подготовке этого собрания ведет учет всех дольщиков, он знает, кто умер, кто не унаследовал.

Можно ли сейчас не в отношении земельного участка, где продляется договор аренды, а в отношении только что созданного земельного участка, установить уполномоченное лицо и арендную плату?

Чтобы не было непонятных ситуаций, лучше на общем собрании проговорить все. Судебная практика говорит о том, что, например, в договоре аренды оговорено, что дольщик до истечения срока договора аренды не имеет права выделять земельный участок, а закон подразумевает, что имеет право. Поэтому с арендованными землями будьте очень внимательными

1. Сельхозорганизации, использующие земельные участки
   
   Преимущества
   Стоимость доли 15% от кадастровой стоимости, стоимость участка не более 15% кадастровой стоимости участка, арендная плата 0,3% от кадастровой стоимости.
   
   Недостатки
   Несколько хозяйств, использующих земельный участок.

В настоящее время право сельсовета на земельную долю возникает на основании решения суда, что долго и затратно, но с 1 января 2025 года, согласно ст. 19.3 Закона об обороте сельхозземель «Лицо, чья земельная зона признана невостребованной, утрачивает право собственности на такую земельную долю, а поселение или муниципальный городской округ, на территории которых расположен земельный участок ... приобретает на указанную земельную долю право муниципальной собственности ...».

Преимущества
Отсутствие необходимости обращения в суд.

Недостатки
При утверждении списка возможно включение лиц, ранее оформивших свои права или перешедших по наследству долей, непредсказуемость реакции Росреестра.

Пример одного из хозяйств в Новосибирской области
В результате долгой работы с землей у сельхозпроизводителей сформировались земельные участки, которым присвоены кадастровые номера, земельные участки как общедолевой собственности, где заключены договоры с арендодателями/дольщиками, так и земельные участки государственной собственности. И образовались земли, где нет сведений ЕГРН.

На примере конкретного хозяйства это около 1500 га. Земля по данным проектам распределения, по данным хозяйственных актов – долевая. По сути, получается, что это невостребованные земельные доли. И у сельхозпроизводителей встает вопрос, каким образом ввести эти земельные участки в оборот, которые остались неоформленные.

Законом об обороте земель сельхозназначения регламентировано, что невостребованная земельная доля оформляется в собственность администрацией муниципальных образований, то есть сельсоветов. Кстати, многие путают с земельными участками, которые находятся в ведении администрации районов, в ведении субъектов Федерации. Эти долевые земли и невостребованные доли после определенной процедуры переходят в собственность администрации муниципальных образований. И муниципальные образования распоряжаются этими земельными участками.

Процедура, которая была и на данный момент предусмотрена, она долгая: долгосрочное оформление данных невостребованных земель и самый сложный вопрос, который мы встречаем, это признание права собственности на невостребованные земельные доли через принятие решения суда. То есть решением суда признается право на невостребованные земельные доли муниципальных образований.

После этого муниципальные образования имеют право продать земельные доли или сформировать земельные участки, которые они также имеют право реализовать или передать в аренду. Чтобы немного сократить процесс с 1-го января 2025 года процедура упроститься. Из перечня, работ, которые необходимо провести по признанию права на невостребованную земельную долю, исключается самый сложный этап – признание права через суд.

Процедура предусматривает, что невостребованная земельная доля признается по решению общего собрания дольщиков, если общее собрание дольщиков не состоялось, то невостребованная земельная доля становится на основании постановления администрации и дальше по процедуре администрация обращается в суд, суд рассматривает каждую земельную долю и затем принимает решение о признании права муниципального образования или нет.

По статистике в исходных земельных участках остается около 40% земель неоформленных. И непрерывная борьба с этими невостребованными, потом с наследниками, которые говорят: «Мы оформим». Но потом они не оформляют, а земля продолжает пустовать. Получается такая патовая ситуация, что вам нужно подавать отчетность, потому что вы используете эту землю, при этом у вас нет никаких документов, которые подтверждают ваши права на этот земельный участок, ни договора аренды, ничего.

Соответственно, вы не можете предоставить отчетную информацию во ФГИС «Зерно». Получается замкнутый круг. Чтобы упростить всю эту процедуру, законодатель вводит с нового года, что невостребованная земельная доля может быть зарегистрирована на основании постановления администрации сельсовета.

Это значит, что купля/продажа земельного участка по цене 15% от кадастровой стоимости и в тоже время вам предоставляется возможность купить земельную долю, право на которую будет признано у муниципального образования сельсовета по цене 15% от кадастровой стоимости.

п. п. 1.1 п.1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ

Любой собственник земельной доли вправе отказаться от своей земельной доли, подав заявление в МФЦ. При этом право дольщика прекращается и автоматически право на эту долю возникает у сельсовета.

Преимущества
Нет необходимости признавать долю невостребованной или покупать ее у собственника.

Недостатки
Сельсоветы не всегда отслеживают регистрацию права на отказную земельную долю.

В некоторых районах там, где земля не пользуется повышенным спросом, люди массово отказываются от земельных долей. Законом предусмотрено, что собственник земельной доли имеет право отказаться от земельной доли, обратившись с заявлением в МФЦ.

При этом с прекращением права на земельную долю, доля автоматически переходит в собственность муниципального образования. Сельсоветы иногда сами не знают о том, что они уже собственники долей. И, соответственно, когда вы начинаете работу с исходным земельным участком, то закажите выписку, так как не исключено, что вы обнаружите, что конкретный сельсовет является собственником долей. И с ним легче вести процедуру, чем договариваться с дольщиками.

ст. 12.2 Федерального закона от 24.07.2022 № 101-ФЗ

Наследование земельных долей, в том числе земельных долей являющихся выморочным имуществом, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Если раньше доли умерших дольщиков считались бесхозяйным имуществом, то теперь доля является выморочным имуществом, в чем разница:

• бесхозяйное имущество (доли) признаются собственностью муниципального образования на основании решения суда;
• выморочное имущество (доли) признаются как наследство, доставшееся муниципальному образованию на основании свидетельства о наследстве, выдаваемого нотариусом.

Законодатель ввел хорошую статью, он приравнял земельную долю к выморочному имуществу. Что это значит? Если раньше это была бесхозяйная доля и к ней применялись нормы бесхозяйного имущества, согласно которым 15 лет вы должны владеть бесхозяйным имуществом, плюс три года еще нужно выдержать, потому что в этот период наследники имеют право заявить о себе. Итого 18 лет. То сейчас доля приравнена к выморочному имуществу.

А на выморочное имущество (именно к доле) у нас имеют право муниципальные образования. То есть сельсовет является сейчас точно таким же наследником, как и все остальные наследники. И в случае, если в установленный срок, 6 месяцев, на земельную долю умершего дольщика не было оформлено право наследства,  муниципальное образование имеет право обратиться к нотариусу о том, чтобы ему было выдано свидетельство о праве на наследство на эту земельную долю.

Земли это не касается, но касается объектов. Многие из сельхозпроизводителей не оформляли права на объекты, например, на склады и так далее. Так вот законодатель уже увеличил размер государственной пошлины. В случае если вы раньше обращались в арбитражный суд с заявлением о признании права на какой-то объект недвижимости, и у вас была госпошлина 6 тысяч рублей, то теперь это уже 50 тысяч рублей. Это почти в 10 раз больше. Если вы хотите пожаловаться и считаете, что решение суда первой инстанции было неправомерным, то апелляционная жалоба раньше стоила 3 тысячи рублей, а сейчас 30 тысяч рублей.

С 2025 года также увеличивается госпошлина в управлении Росреестра на объекты в два раза. Если сейчас стоимость за регистрацию права на объект недвижимости составляет 22 тысячи рублей, то потом это уже будет 44 тысячи рублей.

Отметим, что необходимость создания федеральных государственных информационных систем ясна и обоснована. Остается только наладить их функционал, чтобы аграрии могли быстро вносить данные в системы, которые, свою очередь, будут оперативно обрабатывать полученную информацию и помогать сельхозпроизводителям и государству развивать сельское хозяйство Российской Федерации.

Статья подготовлена по материалам круглого стола «Цифровая трансформация сельского хозяйства», в которой приняли участие редакторы «ГлавАгроном».